22 февраля, по инициативе думского комитета по развитию городского хозяйства состоялся круглый стол на тему «Пути улучшения взаимодействия уполномоченных  представителей многоквартирных домов и управляющей компании». В нем приняли участие Глава городского округа Отрадный Н.М.Вишнякова, депутаты, уполномоченные, чиновники, представители КСК.

“Главней всего погода в доме...”
Открывал заседание круглого стола руководитель комитета Думы по развитию городского хозяйства В.К.Нуждин. Показывая значение коммуналки в нашей жизни, он привел такое сравнение: «Если хочешь захватить город, говорили мудрые люди, оставь его зимой без тепла, и тогда жители разбегутся, а летом – без воды, в этом случае начнется эпидемия. Что касается предоставления коммунальных услуг, - подчеркнул Валерий Константинович, - то в этом плане в Отрадном все в порядке. В наших квартирах есть тепло, газ, свет, вода. А вот в плоскости взаимоотношений между собственниками и управляющей компанией возникают проблемы. Как, впрочем, и везде в России». Часто этот вопрос политизируется. Однако задачи у собравшихся совсем иные: найти пути улучшения взаимодействия.
Мысли каждого участника круглого стола заслуживают отдельного внимания, раскрыть их в рамках одной статьи невозможно. Поэтому обсуждаемую тему «РТ» продолжит в следующих номерах газеты.
«Надо сказать, что между собственниками и управляющей компанией проблем почти нет», - отметил председатель совета уполномоченных В.Е.Борщин и, естественно, вызвал этим заявлением интерес журналистов. «Пока – нет! – продолжил он. - Проблемы есть между управляющей организацией (УО) и заинтересованными собственниками. Этому есть объяснение. Собственники в большинстве своем договора с УО в глаза не видели. Подписи тоже ставят, не глядя. Деньги платят по инерции, потому что так было всегда. Заинтересованный собственник объединяется в своих усилиях и действует через своего представителя - уполномоченного. Этим он и отличается. И разрушает кажущееся спокойствие.
Неконструктивность отношений между управляющей организацией и собственниками носит устойчивый характер. Собственники за уплаченные деньги получают неудовлетворительное обслуживание, которое ограничивается декларацией осмотров и действиями по аварийным причинам. Отсутствует предупредительный ремонт. Сведения «Сезонного осмотра» не предоставляются. Перечень работ по содержанию составляется УО выгодным для себя образом. Его правка и коррекция по инициативе собственников воспринимается УО отрицательно. Представляемая смета, по сути, сметой не является и контролю не поддается. Все это нарушает не только права собственников согласно ЖК, но и здравый смысл, особенно тогда, когда инициатива по организации общего собрания собственников и подписанию протоколов исходит от самой управляющей организацией и исполняется ею. Например, на содержание, которое называется «Осмотрами с устранением незначительных неисправностей», ООО «КСК г. Отрадного» назначило по «Перечню» - 82 % средств, на статью «Текущий ремонт» - 18%. Этот порядок касается подавляющего числа домов города. На это обстоятельство совет уполномоченных призывает обратить особое внимание депутатов.
Сильную обеспокоенность вызывает низкий уровень заинтересованности собственников к судьбе своего многоквартирного дома (не оттого ли приходится КСК брать на себя инициативу? - прим.ред.), но низкий профессиональный уровень управляющей организации беспокоит еще сильнее. Эти показатели сработали против ЖКХ нашего города. В договоре на производимые УО работы нет никакого упоминания о качестве и гарантиях. Нет механизма компенсации за неисполнение взаимных обязательств», - подчеркнул Борщин.
Совет уполномоченных считает, что постепенное изменение существующих условий должно производиться с прицелом на появление новых участников – предпринимателей в сфере ЖКХ.
А вот что о взаимодействии с КСК говорит уполномоченный, заместитель председателя совета Г.В.Ермолаева: «Взаимоотношения у нас складываются разные, в зависимости от того, каких тем или ситуаций мы касаемся в своей работе. За тот период, что наш дом находится в управлении КСК, сказать, что ничего не делается, я не могу, движение вперед есть. Тридцатого декабря прошлого года мы приняли новый договор, по которому собственники заранее предоставили протокол разногласий. В нем было 19 пунктов. Должна отметить, что все наши предложения были изучены и рассмотрены, и в итоге приняты. Очень большую помощь мне в этом оказывал А.А.Мязин.
Предложений по улучшению работы с КСК у меня много, но, к сожалению, не все они бывают услышаны. Думаю, с Александром Владимировичем (Бугаковым, гендиректором КСК – прим. ред.) мы найдем общий язык. Знаю работников КСК, работать они умеют. Главное - захотеть им самим поменять методы этой работы».
Также Г.В.Ермолаева предложила провести встречи в ЖЭУ уполномоченных, руководства КСК и депутатов.
Уполномоченный А.П.Пестряков: «Если говорить честно, то у меня проблем с КСК нет. Прихожу, говорю: «Помогите мне в этом вопросе», и они всегда идут мне навстречу. Есть инспектор по работе с уполномоченными, говорю ей: «Мне непонятна вот эта цифра, пожалуйста, расшифруйте, не сейчас, через неделю». Она все это делает, все расскажет, покажет. Я не поднимаю вопросов по форточкам, стеклу, лампочкам - все это решается в рабочем порядке. Сейчас в наших СМИ появляется такая мысль: «Вот давайте депутатов отзовем, нас где-то обманывают». Надо собираться, как сейчас, в таком формате, решать все вопросы без конфронтации, находить общий язык. Конечно, большую помощь в этом нам оказала последняя встреча с нашим депутатом Н.М.Вишняковой, она подсказала все пути, что нам лучше делать, и более того, Нина Михайловна предложила: «Я открытый человек, подходите ко мне», порекомендовала, к кому еще можно обратиться. В любом случае, если мы будем находить компромисс, у нас и работа пойдет».
В.Н.Щербинин, председатель ТСЖ №2: «Прежде всего, хочу отметить, что работа с КСК в 2010 и 2011 годах крайне разнится. Новое руководство КСК занимает более взвешенную позицию, слышит другую сторону. Последний договор ТСЖ №2 заключило с КСК в рабочем режиме. Правда, есть такая особенность: путем переговоров мы достигли понимания с руководством КСК, а вот специалисты среднего уровня усложняют ситуацию. Здесь на первый план выходит этическая сторона дела.
Сегодняшний круглый стол я рассматриваю как продолжение первого, состоявшегося в 2009 году. Тогда рекомендации были приняты, но КСК их выполнила не в полном объеме».

Корни проблемы - в законодательстве
Почему взаимодействие КСК и собственников приводит к конфликтам? Причины кроются в законодательстве. На этой проблеме сосредоточил внимание участников круглого стола Глава Администрации А.А.Мязин:
- Договор управления зачастую приводит к различным конфликтам между собственниками МКД и управляющей компанией. Причем, это касается не всего договора, а только двух разделов: «Ответственность управляющей компании за ремонт и содержание общего имущества» в той части, которая касается ремонта и «контроля собственников за деятельностью Управляющей компании» в рамках управления многоквартирным домом. Причиной здесь я бы назвал не то, что у нас КСК плохая, а собственники несговорчивые. Она в другом и намного глубже – в самом Жилищном Кодексе, который не определяет четких требований к содержанию договора управления.
Кодекс закрепил, что это не публичный договор, как бы мы того хотели, и значит, стороны находятся в равных положениях и по обязанностям, и по ответственности, и каждая из сторон вправе отстаивать те условия, которые ей выгодны.
Часто в СМИ пишут: давайте сделаем договор публичным. Допустим, мы напишем, что он публичный, но это сути не меняет: нельзя на синей бумаге написать, мол, она красная.
Вторая причина в том, что в самом Кодексе нет четких требований к содержанию договора. Те же «ответственность и контроль» сформулированы рамочно: в договоре должны присутствовать такие положения. Предполагалось, что стороны при заключении договора сами наполнят эти рамки. Думаю, Государственная Дума сознательно пошла по этому пути, считалось, что будет насыщенная конкуренция, и собственники сами будут навязывать условия договоров управления. На практике по всей России этого не произошло по объективным причинам, и в результате мы имеем по статусу равные стороны.
Вспомним эпопею с договорами, о которой говорил В.Н.Щербинин. Юридический отдел разработал рекомендации, исходя при этом из интересов собственников. За круглым столом с уполномоченными КСК согласилась внести рекомендации, изменив договор. А на практике получилось, что там, где заинтересованные собственники настояли на этом, КСК внесла изменения. Те собственники, которые подумали, что это произойдет автоматически, так ничего и не дождались. Сама КСК на изменениях настаивать не стала.
Бросить упрек в адрес КСК, что присутствующие на круглом столе согласились с рекомендациями, а потом не выполнили их, может быть, и можно с этической точки зрения. А с юридической - я бы не стал предъявлять претензии.
В договоре участвуют две стороны, и одна по своей инициативе изменения вносить не будет, если ей их вносить невыгодно, когда вторая сторона про это умалчивает.
То же касается и поправок, которые в конечном счете не приняла КСК. В договоре было написано о праве КСК «самостоятельно определять порядок и способы выполнения своих обязательств». Юридический отдел Администрации города предложил добавить: «с учетом мнения собственников». По какой-то причине компания этот пункт не приняла. Произошло это потому, что просто действующий закон не предъявляет четких требований, в каком виде это положение должно звучать.
Свои рекомендации мы направили в Самарскую Губернскую Думу. Часть из них была учтена в договоре, который проработан Губернской Думой, а те 4 пункта, которые не приняла КСК, оставлены в том же виде и не приняты СГД.
Мое личное мнение – КСК должна быть более гибкой в отношениях с собственниками. Строго говоря, контроль и ответственность – это те разделы, которые должны быть отработаны с собственниками. Потому что по специфике договора управления собственники осуществляют контроль за КСК, а не наоборот. Исполнитель несет ответственность, а не наоборот.
У меня есть две рекомендации. Первая, чтобы при заключении договора управления КСК все-таки прорабатывала перечень и старалась указывать сроки выполнения работ по ремонту и содержанию. Если в силу специфики работ это невозможно сделать, то нужно развивать культуру этих работ, чтобы при их выполнении участвовали или присутствовали собственники, и составлялись акты, желательно, в двух экземплярах.
Вторая рекомендация касается контроля собственников за управляющей компанией. Взять этот раздел из модельного договора, разработанного Самарской Губернской Думой. Применяя его на практике, удастся избежать многих конфликтов или снять их остроту.

От редакции.
Поразила культура проведения встречи. В выступлениях уполномоченных не было политизированности, в которой зачастую обвиняют друг друга оппоненты. А в интонациях КСК исчез назидательный, ненавистный заинтересованным собственникам, тон. Но об этом читайте в следующем номере «РТ».

Юлия АНДРИЕВСКАЯ